공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 새 건물에도 법정지상권이 생기나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지은 경우, 경매로 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 다만 자료가 제시한 특별한 사정이 있는지는 구분해 살펴야 합니다.
공동저당권을 설정할 때 담보로 삼은 건물이 철거된 뒤 다른 건물이 들어섰다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가더라도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 예외적으로 살펴볼 상황도 있습니다.
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물을 담보로 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 그 예입니다.
비교의 기준은 기존 건물이 아니라 신축 건물과 담보 설정입니다
이 경우에는 단순히 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 갈라졌는지만 볼 수 없습니다.
먼저 토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 상황인지 확인해야 합니다. 자료는 그 전제에서 신축 건물의 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않는다고 설명합니다.
그 이유를 이해할 때 비교할 기준은 담보권이 설정된 대상입니다.
공동저당권 설정 당시 존재했던 건물과 나중에 지어진 건물은 서로 다릅니다. 따라서 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 따라온다고 볼 수 없습니다.
예외로 검토할 사정은 소유관계와 추가 담보 설정이라는 두 축으로 나누어 살펴볼 수 있습니다.
구체적으로는 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 해당 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지를 확인합니다.
이런 사정이 있는 때에는 원칙과 달리 판단할 여지가 있습니다.
어느 한 요소만으로 충분하다고 단정하기보다, 자료가 제시한 조건을 함께 대조해야 합니다.
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자주 묻는 질문
공동저당권을 설정한 뒤 새로 지은 건물은 기존 건물과 같은 기준으로 보나요?
자료는 저당권 설정 당시 존재하던 건물과 그 뒤 철거 후 지어진 건물을 구별합니다. 공동저당권 설정 후 기존 건물을 없애고 신축한 사안에서는 새 건물의 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다.
신축 건물에 관한 특별한 사정은 무엇을 확인해야 하나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지 확인해야 합니다. 아울러 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있는지도 살펴야 합니다.